.
4 хвилини на читання.
Передавансові переговори.
Якщо вам сподобалося житло і ви хочете зустрітися з продавцем, щоб обговорити всі нюанси і умови покупки. Вам потрібно домовитися про:
– Як буде відбуватися розрахунок. Де, коли, в готівковій або безготівковій формою, в якій валюті;
– Які документи потрібні для проведення операції, хто буде займатися оформленням і оплатою відсутніх документів і терміни отримання цих документів;
– У якого нотаріуса оформляти попередній договір (договір авансу), а також основний договір купівлі-продажу;
– Хто буде оплачувати послуги нотаріуса, державне мито, внесок до Пенсійного фонду, податки. Бажано оцінити розмір цих платежів заздалегідь, щоб мати уявлення про суму всіх витрат по угоді.
Які документи необхідно перевірити?
Який «пакет» документів необхідно підготувати, скаже вам будь який нотаріус. Він залежить від різних обставин. Наприклад:
– Чи все добре з правовстановлюючими документам (договір купівлі-продажу, договір міни, договір довічного утримання, спадковий договір, свідоцтво на право власності, договір дарування, рішення суду або ін.);
– Витяг з Державного реєстру прав на нерухомість. Витяг можна отримати самостійно онлайн на сторінці Кабінету електронних сервісів на сайті Міністерства юстиції України https://online.minjust.gov.ua/ ;
– Паспорти власників та свої (переконайтеся, що вклеєні всі необхідні фото 25/45 років);
– Ідентифікаційні коди власників;
– Хто зареєстрований у житлі. Прописка неповнолітніх осіб може ускладнити та подовжити процес угоди. Довідку про кількість зареєстрованих осіб у житловому приміщенні (про склад сім’ї) можна отримати у ЖЕКу (ЖЕО) разом із довідкою про відсутність боргів за квартирну плату. Будьте разом з продавцем під час отримання цих довідок. Запросіть історію прописок всіх мешканців житла та детально їх проаналізуйте;
– Виписка з будинкової книги, яка підтверджує, що в будинку більше немає прописаних. Будьте разом з продавцем під час отримання цих довідок. Запросіть історію прописок всіх мешканців житла та детально проаналізуйте їх;
– Кадастровий номер земельної ділянки, якщо ви купляєте будинок;
– Довідки про борги за комунальні послуги;
– Згода на продаж житла у всіх інших його власників;
– Якщо житло було отримано/куплено в шлюбі, то необхідно отримати письмовий та завірений дозвіл чоловіка/дружини на продаж. Або свідоцтво про смерть вашого чоловіка/дружини;
– Якщо власник – дитина або недієздатна особа, то необхідно отримати дозвіл опікунської або піклувальної ради на продаж житла;
– Якщо житло в іпотеці, то необхідно отримати дозвіл банку на продаж об’єкту;
– Якщо платіж буде більше 50 000 грн., то необхідно надати довідку з банку про відкриття рахунку;
– Як продавець планує звільняти житло, скільки на це знадобиться часу;
– Іноді може знадобитись зробити звіт з оцінки майна незалежним експертом. З визначеної суми майна вам буде необхідно сплачувати податки;
– Іноді може знадобитись технічний паспорт на житло, наприклад, якщо ви робили перепланування.
Для перевірки документів краще найняти юриста, який спеціалізується на супроводі угод з нерухомістю.
Оформлення попереднього договору.
Відповідно до статті 570 Цивільного кодексу України:
Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. Якщо порушення зобов’язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов’язання сталося з вини кредитора, він зобов’язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості. Завдаток оформляється після укладення основного договору або одночасно з ним. Це додаткова гарантія виконання основного договору. Тому, якщо немає основного договору, то не може бути і угоди про завдаток.
Відповідно до статті 635 Цивільного кодексу України:
Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
У попередньому договорі ви вказуєте як суму майбутнього основного договору, так і авансову суму або гарантійну суму. Аванс – це сума, яка сплачується до укладання основного договору. Якщо договір не укладений з ініціативи будь-якої з сторін, то аванс, повертається його власнику. Сума авансу є частиною суми основного договору.
Поради.
– Не підписуйте ніякі документи, не ознайомившись з ними заздалегідь. Найчастіше помилки допускається на етапі авансування. Потрібно уважно вивчити зміст попереднього договору. Простежити за тим, щоб в ньому були всі обговорені пункти.
– Не передавайте свої повноваження з проведення операцій незнайомим і неперевіреними особам, не підписуйте ніяких довіреностей. Підписана довіреність може коштувати вам житла або коштів за неї.
– Попередній договір необхідно укладати у нотаріуса.
– Аванс передається тільки продавцю, а не іншим особам.
Якщо всі документи готові, то можна обійтися і без попереднього, а відразу укласти основний договір у нотаріуса.
Це була 2-га стаття із 4-ох, яка призначена для продавців житла.
Інші статті, які призначені для покупців:
